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Le prelazioni legali


La prelazione agraria

L'istituto è stato disciplinato dapprima dalla legge 26 maggio 1965, n. 590 e successivamente dalla legge 14 agosto 1971, n. 817.
L'articolo 8 della legge n. 590 dispone che “ in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia ” (la cosiddetta "prelazione agraria comune").
La ratio della norma è sicuramente quella di tutelare la riunione nella stessa persona della qualità di proprietario del fondo e di lavoratore della terra.
La legge n. 817 del 1971 attua la prelazione anche a favore del proprietario di terreno confinante, purché egli stesso coltivatore diretto del suo fondo contiguo (la cosiddetta "prelazione agraria del confinante"). In tal caso la prelazione mira all’accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni; cioè di formare imprese diretto-coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico.
I presupposti perchè operi la p.a. comune sono:
(i) la qualità di coltivatore diretto del prelazionario;
(ii) l'esistenza di un valido e formale contratto agrario (pertanto non sarebbe sufficiente un contratto di comodato oppure un insediamento de facto sul fondo agricolo), in essere da almeno due anni dal momento della stipulazione del contratto preliminare di vendita del fondo dal proprietario al terzo;
(iii) il fondo deve essere agricolo, cioè destinato all’agricoltura,
[non hanno alcun rilievo la dimensione del terreno o la presenza di boschi, il tipo di coltivazione, l'attualità della coltivazione, l’esistenza di un caseggiato nel fondo non esclude la prelazione, se esso è una casa colonica o un edificio rurale];
(iv) infine la mancata vendita nel biennio precedente di altro fondo agricolo da parte del coltivatore.
Si ritiene che la prelazione si applichi alla vendita pro quota, alla vendita con patto di riscatto, alla vendita della nuda proprietà, alla rendita vitalizia, alla vendita all’asta; mentre la giurisprudenza sembrerebbe escludere la prelazione (la legge menziona espressamente la permuta, la vendita forzata, l’espropriazione forzata, il fallimento, ma deve ritenersi esclusa anche la donazione), per il negotium mixtum cum donatione, la transazione, le operazioni societarie,i negozi gratuiti e le divisioni.
Le condizioni perché operi la p a del confinante possono così riassumersi:
(i) sul piano oggettivo occorre la contiguità dei fondi (quello offerto
in vendita e altro fondo contiguo);
(ii) sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un
proprietario coltivatore diretto;
(iii) sempre sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre
che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base
di un titolo giuridico valido.
Ognuna di queste condizioni di operatività della prelazione del confinante ha
offerto occasione per dibattiti giurisprudenziali e dottrinali. Come accennato più sopra, elemento di esclusione della prelazione del confinante è la circostanza che sul fondo messo in vendita esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.
E si è chiarito che il diritto di prelazione del confinante non spetta anche se il coltivatore diretto insediato sul fondo posto in vendita abbia rinunciato alla
prelazione a lui spettante; e che sussiste, per converso, il diritto di prelazione del confinante nel caso in cui l'insediamento dell'affittuario (o, comunque, di un coltivatore diretto del fondo) abbia, prima della stipulazione del rogito, perduto di stabilità per effetto di un accordo - efficace - in forza del quale il coltivatore del fondo vendutosi sia impegnato al rilascio del fondo stesso, accordo che deve, ovviamente, intercorrere con il proprietario ed essere accertato in modo preciso e senza equivoci (90).

DENUNTIATIO

L'atto che consente al coltivatore diretto prelazionario di esercitare il suo diritto è la denuntiatio, ossia la dichiarazione del proprietario del fondo di voler vendere il fondo alle condizioni e ai termini indicati nel contratto preliminare, che va pertanto allegato, anche non in originale.
L’art. 8 della legge 14 agosto 1971, n. 817, che ha così disposto: “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione” Non vi è alcun dubbio che l’interpretazione giurisprudenziale ha sostanzialmente superato la rigidità formale della norma, forse allo scopo di salvaguardare in tal modo il diritto del coltivatore di esercitare la prelazione. Così si è chiarito che quello che conta, per la giurisprudenza, non è il contenente (che può essere: lettera raccomandata, lettera semplice, notifica per ufficiale giudiziario, comunicazione orale), bensì il contenuto, il che significa che la comunicazione, che deve comunque provenire dal proprietario del terreno in vendita e non da altri, deve necessariamente indicare almeno il prezzo e il nome del promissario acquirente.

RETRATTO

E’ intuibile affermare che il retratto operi quando l’acquisto del terzo sia
avvenuto:
a) senza alcuna comunicazione al coltivatore da parte del proprietario alienante;
b) con comunicazione incompleta rispetto all’atto posto in essere;
c) prima della scadenza del termine per l’accettazione da parte del coltivatore;
d) senza che al coltivatore siano state offerte le stesse condizioni offerte al terzo;
e) in parti frazionate del fondo, mentre al coltivatore il fondo era stato offerto in modo unitario.
Non sussistono le condizioni per il riscatto agrario, (che, ai sensi dell'art. 8
legge 590/1965, devono essere presenti sia al momento in cui avrebbe potuto esercitarsi la prelazione sia al momento in cui viene proposta la domanda di riscatto) allorché il fondo abbia destinazione diversa da quella agricola in virtù di uno strumento urbanistico pubblicato, anche se non approvato, al momento della domanda di riscatto E non importa che lo strumento di pianificazione provenga dal Comune o da altra autorità.


FORMULARIO



ESEMPIO DI CLAUSOLE DA INSERIRE IN UN ATTO DI VENDITA DI TERRENO AGRICOLO:

La parte alienante dichiara e garantisce che il terreno agricolo oggetto di vendita non è affittato e che non esistono confinanti coltivatori diretti aventi diritto a prelazione, ai sensi dell’articolo 7 legge 14/08/1971 n. 817 e dell’articolo 8 legge 26/05/1965 n. 590.


La parte alienante dichiara che, relativamente al terreno agricolo oggetto di vendita, è stata effettuata (a mezzo lettera a.r. in data ___) l’offerta di prelazione di cui all’articolo 7 legge 14/08/1971 n. 817 e all’articolo 8 legge 26/05/1965 n. 590, al confinante coltivatore diretto, signor _________, il quale non ha esercitato il proprio di prelazione nel termine di trenta giorni previsto dalla legge, e che non esistono altri aventi diritto a prelazione.