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Trasferimento di aree comprese nel piano insediamenti produttivi
Accessione ed agevolazioni

Risoluzione n.72/E del 23 mazrzo 2009

Un’amministrazione comunale deve perfezionare , mediante atto pubblico stipulato dal segretario comunale, il trasferimento delle aree comprese nel “Piano insediamenti produttivi (legge 22/10/1971 n.865) ai soggetti assegnatari in virtù di delibera consiliare.
Alcuni di questi soggetti hanno già realizzato sul lotto assegnato, a proprie spese, l’opificio previsto
dallo strumento urbanistico attuativo, in forza di concessione/permesso rilasciato dal comune.

Viene chiesto nell’interpello se ai suddetti trasferimenti si applichi il trattamento fiscale previsto dall’art.32-comma 2-del DPR 29/9/1973 n.601.(imposta fissa di registro ed esenzione da imposta catastale ed ipotecaria).
L’istante ritiene che possa essere riconosciuto tale trattamento poiché sostiene che non ricorre il principio dell’accessione di cui all’art.934 del codice civile, in quanto la costruzione dell’opificio è avvenuta ad esclusive spese del futuro acquirente, in epoca anteriore alla “regolarizzazione della concessione/vendita del lotto”.
Ne consegue che, sostiene l’amministrazione comunale, la costruzione esistente su ciascun lotto, pur compresa nell’oggetto del trasferimento, non assume rilevanza ai fini fiscali in sede di stipula dell’atto pubblico.

L’Agenzia delle entrate osserva che l’art.934 del codice civile stabilisce che “ Qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge”. Nel contempo l’Agenzia richiama l’art. 24 del Testo Unico dell’imposta di registro (DPR 26/4/1986 n.131) in cui è stabilito il principio in base al quale “ Nei trasferimenti immobiliari le accessioni, i frutti pendenti e le pertinenze si presumono trasferiti all’acquirente dell’immobile, a meno che sia esclusa espressamente dalla vendita o si prova, con atto che abbia acquistato data certa mediante registrazione, che appartiene ad un terzo o sia stato ceduto all’acquirente da un terzo”.

Di seguito l’Agenzia ricorda la sentenza della Corte di Cassazione n. 3469 del 13 febbraio 2008
secondo cui, in tema di imposta di registro, la presunzione prevista dall’art.24 del DPR n. 131/1986
di trasferimento delle accessioni all’acquirente di un suolo, comporta il trasferimento anche del fabbricato costruito sul suolo “ e non può essere vinta per il solo fatto che le pati lo abbiano escluso dalla vendita mediante la concorde dichiarazione che esso è stato costruito a cura e spesecdell’acquirente”.
Deve essere provato che l’incorporazione è avvenuta successivamente alla cessione del suolo;
se questa è avvenuta anteriormente, occorre provare che l’edificazione è stata preceduta o accompagnta da altro negozio avente data certa ed avente per oggetto l’attribuzione da parte del cedente in favore del cessionario di un diritto di superficie del suolo.

L’Agenzia sulla base del richiamo normativo e giurisprudenziale, afferma che con la cessione del terreno
viene trasferito anche il bene costituente l’accessione, nel caso in cui non venga provata che l’accessione sia stata espressamente esclusa dalla vendita oppure che non venga provata, con atto avente data certa mediante registrazione, che appartenga ad un terzo o sia stato ceduto all’acquirente da un terzo.
Nel caso prospettato nell’interpello, l’Agenzia delle entrate rileva che l’atto di trasferimento del lotto
comprende anche l’opificio, poiché è stato costruito su proprietà del Comune.
La delibera consiliare di assegnazione del lotto stesso non è idonea a perfezionare il trasferimento di diritto reale; né è idonea a dare la prova richiesta dall’art. 24 del DPR n. 131/1986, poiché il consenso ad aedificandum si realizza solo con i negozi costitutivi di diritti reali ( Risoluzione 1/7/1993 n.80).
Pertanto, nella fattispecie opera la presunzione dell’art.24 del DPR 131/1986 e, quindi, con l’ atto di
Trasferimento del suolo si realizza anche il trasferimento dell’immobile in capo all’acquirente, anche se esso sia stato costruito a proprie spese.

L’Agenzia conclude che non può essere applicata l’agevolazione dell’art.32-comma 2-del DPR n.601/1973
poiché essa è riconosciuta solo per “ il trasferimento della proprietà delle aree”, che non può essere estesa ad una diversa tipologia di immobile, qual è la costruzione realizzata sul lotto.
Infatti, oggetto del trasferimento non può essere considerata la “ nuda area” , ma anche quanto su di essa insiste, rappresentata, appunto, dall’opificio realizzato dall’acquirente.