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Plusvalenza da cessione di immobile allo stato rustico
(risoluzione n.23/E del 28/1/2009 dell'Agenzia delle entrate)

Nella risoluzione n.23/E del 28 gennaio 2009viene trattata l'interpretazione dell'art.67 -comma 1-lettera b del TUIR.
L'interpellante prospetta che nel febbraio 1989 viene acquistato un terreno per costruire un immobile ad uso abitazione con relative pertinenze e rustico annesso.
Il fabbricato si trova, sin dal mese di novembre 2002, ancora allo stato rustico,presentando mura perimetrali, tetto ed intonaci esterni.
Nell'interpello vengono chiesti chiarimenti in merito al trattamento fiscale cui assoggettare l'eventuale plusvalenza derivante da cessione dell'immobile, con riferimento all'art.67-comma1-lettera b del TUIR.

L'Agenzia delle entrate chiarisce che quest'ultima norma prevede due distinte ipotesi di plusvalenze:
1) una scaturisce dalla cessione a titolo,oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni;
2) l'altra deriva dalla cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Le due fattispecie di plusvalenza si distinguono per l'elemento temporale (presente nella prima e non nella seconda).
Nel caso cui vengono ceduti beni immobili diversi dalle aree fabbricabili, l'imponibilità della plusvalenza è condizionata al fatto che la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, salvo particolari eccezioni.
Le cessioni di aree fabbricabili sono in ogni caso imponibili.
Nel caso prospettato nell'interpello, osserva l'Agenzia delle entrate, qualora oggetto della compravendita sia un fabbricato non ultimato ma esistente (ex art.2645-bis del comma 6 -codice civile), cioè comprensivo di mura perimetrali e di copertura,la plusvalenza rientra nella previsione normativa dell'art. 67-comma1-lettera b, con riferimento all'elemento temporale dei cinque anni che va determinato in base al tempo in cui l'immobile è venuto ad esistenza secondo il criterio civilistico dell'art.2645 bis-comma 6 del codice civile.
Nella risoluzione si conclude che si deve ritenere che qualora la vendita del fabbricato allo stato rustico avvenga entro cinque anni dalla sua realizzazione, essa genererà una plusvalenza imponibile in quanto il fabbricato, esistente ai fini civilistici, è riconducibile nella nozione di " immobile costruito" richiamata dallo stesso art.67 comma1-lettera b del TUIR.

Infine, rileva l'Agenzia delle entrate che l'identificazionbe del fabbricato allo stato rustico, con i requisiti indicati nel sesto comma dell'art. 2645 bis del codi e civile, deve essere comprovato,ad esempio, con la denuncia nella categoria provvisoria relativa agli immobili in costruzione; in caso contrario l'immobile rileverebbe ancora come terreno edificabile, la cui cessione genera sempre plusvalenza.