Consulpoint

Applicazione di imposta di registro, ipotecaria e catastale
ad atto di compravendita di terreno agricolo
utilizzato per scopi produttivi
(risoluzione n.6/E del 7 gennaio 2009)

L'Alfa srl, trasformata in spa nel 2005, ha stipulato nel 2003, in qualità di conduttrice, un contratto di locazione immobiliare con Beta srl, per la durata di cinque anni, avente per oggetto una porzione di terreno agricolo da destinare ad attività commerciale di vendita di carburanti per autotrazione.
Nello stesso anno 2003 tra le due società è stato stipulato un contratto di promessa di compravendita avente per oggetto la cessione in via definitiva del terreno agricolo.
Durante il periodo di locazione la società conduttrice ha installato le apparecchiature necessarie per l'esercizio dell'attività commerciale prima descritta, con realizzazione anche di manufatti.
Viene chiesto nell'interpello se alla stipulando atto di acquisto del terreno si applica l'imposta di registro del 15%, l'imposta ipotecaria del 2%, l'imposta catastale dell'1%.

L'Agenzia delle entrate richiama l'art.2,comma 3,lettera c del DPR n.633/1972 ove è previsto che ai fini iva non sono considerate cessioni di beni "le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni".
Tali cessioni vanno assoggettate ad imposta di registro, in virtù del principio di alternatività fissato dall'art.40 del TUR (Testo Unico dell'imposta di registro).
Ai fini della soluzione del quesito, l'Agenzia delle entrate valuta se la costruzione dell'impianto di distribuzione carburanti abbia comportato la variazione della destinazione urbanistica del terreno, da agricola ad edificatoria.
A tale scopo fa riferimento all'art. 36, comma 2, della legge 4 agosto 2006 n.248 ove è stabilito che " Ai fini dell'applicazione del Decreto Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 n.633 , un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi dello stesso".
L'Agenzia delle entrate, rilevando che il terreno oggetto dello stipulando atto di compravendita è compreso in zona classificabile E5 di preminente interesse agricolo, ritiene che lo stesso terreno, anche se utilizzabile a fini produttivi, non ha acquistato una nuova destinazione urbanistica e allo stato non è utilizzabile a scopo edificatorio,secondo lo strumento urbanistico adottato dal comune.
Pertanto, la vendita del terreno, essendo di natura agricola, va assoggettata all'imposta di registro del 15%, dell'imposta ipotecaria del 2%, all'imposta catastale dell'1%.