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Patto di riservato dominio e decorrenza del quinquennio
di cui all'art.67-comma 1-lettera b TUIR
(risoluzione n. 28/E del 30/1/2009)

Nell'interpello proposto è stato esposto che in data 1992 fu acquistato un terreno agricolo da un Ente con patto di riservato dominio, che è stato cancellato nel 2008 solo in seguito al pagamento dell'ultima rata del prezzo di acquisto.
L'interpellante chiede di sapere se, in caso di cessione del terreno, la decorrenza dei cinque anni, ai fini dell'imponibilità o meno della plusvalenza ai sensi dell'art.67-comma 1-lettera b del TUIR, possa essere calcolata dall'anno di stipula dell'atto di compravendita con patto di riservato dominio (1992), ovvero dal momento del riscatto.
L'interpellante, il cui coniuge sposato nel 1999 è divenuto ai fini civilistici proprietario al 50%, osserva:
- il possesso ed il godimento del terreno ha avuto inizio molto tempo prima dei cinque anni richiesti dall'art.67-comma 1 lettera b del TUIR;
- l'assenso alla cancellazione del riservato dominio è da considerare come quietanza di pagamento del prezzo e mero consenso alla eleminiazione di una garanzia gravata sul fondo e non è da qualificare come atto di trasferimento del terreno;
- non vi è intento speculativo perché l'eventuale vendita del bene è dovuta all'impossibilità di fatto a proseguire nel godimento del bene e, quindi, l'eventuale plusvalenza non dovrebbe essere tassata come reddito diverso ai sensi dell'art.67-comma 1-lettera b- del TUIR;
- quest'ultima osservazione vale anche per il coniuge, in virtù del regime di comunione legale vigente al momento della cancellazione del patto di riservato dominio.

L'Agenzia delle entrate osserva che nella nozione di beni immobili di cui alla lettere b-comma 1 dell'art.67 del TUIR sono da comprendere unicamente la cessione:

dei fabbricati a prescindere dalla destinazione loro attribuita;
dei terreni a destinazione agricola, con esclusione di quelli lottizzatie di quelli sui quali sono state eseguite opere idonee a renderli edificabili.

Nel caso prospettato nell'interpello, l'Agenzia delle entrate ritiene che il quinquennio, previsto dall'art.67-comma 1 del TUIR decorre dal momento del pagamento dell'ultima rata, poiché solo in quel momento il compratore acquista la proprietà della cosa, così come previsto dall'art. 1523 del codice civile e come è stato affermato dalla Cassazione con sentenza 19 ottobre 1992 n.1145.
Viene chiarito che nella vendita con riserva di proprietà è escluso "l'effetto traslativo" prima del pagamento dell'ultima rata, " ancorché il compratore acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi ad un eventuale perimento o deterioramento dell'oggetto" Nella risoluzione dell'Agenzia delle entrate viene affermato, in conclusione che, in caso di cessione del terreno agricolo, la decorrenza dei cinque anni ai fini dell'assoggettamento a tassazione della plusvalenza di cui all'art.67-comma 1 lettera b del TUIR, dovrà essere calcolata dalla data in cui avviene il riscatto del terreno agricolo.