Consulpoint

Indice News

La Prelazione

La prelazione consiste nel diritto di un soggetto ad essere preferito, a parità di condizioni, ad altri nella conclusione di un futuro contratto, qualora il concedente decida di addivenire alla stipula.
Sebbene il legislatore non abbia disciplinato la prelazione in maniera organica, ma ha previsto solo delle specifiche ipotesi nel codice civile e in altre leggi speciali, l'ammissibilità di un patto di prelazione è pacifica alla luce dell'articolo 1322 del codice civile, essendo riconosciuta dall'ordinamento la meritevolezza degli interessi da questo realizzati.
In effetti con il patto di prelazione il concedente non vede pregiudicata la sua libertà nè a decidere di stipulare il contratto nè a definirne il contenuto, in quanto si obbliga esclusivamente a preferire a parità di condizioni il prelazionario.
Il patto si può scindere in due parti, dapprima vi è a carico del concedente un obbligo a carattere positivo consistente nella comunicazione al prelazionario della volontà di addivenire alla stipula del contratto (la denuntiatio) e, successivamente, un obbligo a carattere negativo di non concludere con altri soggetti tale contratto prima del decorso del termine assegnato per l'esercizio della prelazione.
La differenza tra prelazione legale e prelazione convenzionale, che incide se vogliamo sullo stesso schema negoziale, è l'efficacia reale della prima, cui consegue il diritto di riscatto a favore del prelazionario pretermesso. Il patto di prelazione ha, invece, esclusivamente efficacia obbligatoria e dunque, in caso di inadempimento, attribuisce al prelazionario solo il diritto al risarcimento del danno. Non è, del resto, configurabile una trascrizione del patto di prelazione, avendo la materia della pubblicità carattere di tipicità e dunque di indisponibilità da parte dell'autonomia privata.
L'istituto in esame rimane, comunque, un meccanismo negoziale notevolmente diffuso nella contrattualistica commerciale, la sua efficacia è maggiore nella fase prenegoziale in ambito immobiliare.
Il concedente, infatti, può avere intenzione a mantenere un contatto privilegiato con un soggetto (prelazionario), senza essere costretto a concludere subito un determinato contratto; il prelazionario da parte sua si riserva la possibilità ad essere preferito nella stipula, senza nessun obbligo di sottoscrizione.
Si ritiene che la mancata apposizione di un termine al patto di opzione non comporti l'invalidità dello stesso, non venendo tale patto ad incidere sulla libertà di disposizione del bene da parte del proprietario, ma ne fissa solo le modalità.
Per quanto attiene alla forma la dottrina e la giurisprudenza maggioritaria propendono per la libertà della forma, anche se è consigliabile, a fini probatori, osservare certi requisiti formali.
Nel prossimo numero tenteremo di far chiarezza sulle maggiori figure di prelazione legale, in quanto la notevole diffusione di tali fattispecie è accompagnata da altrettanta confusione.

Avv.to Marta D'Angelo