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NEWS 26 novembre 2009

CONTRATTUALISTICA IMMOBILIARE

PRASSI E GIURISPRUDENZA

La prelazione agraria

L'istituto è stato disciplinato dapprima dalla legge 26 maggio 1965, n. 590 e successivamente dalla legge 14 agosto 1971, n. 817.
L'articolo 8 della legge n. 590 dispone che “ in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia ” (la cosiddetta "prelazione agraria comune").
La ratio della norma è sicuramente quella di tutelare la riunione nella stessa persona della qualità di proprietario del fondo e di lavoratore della terra.
La legge n. 817 del 1971 attua la prelazione anche a favore del proprietario di terreno confinante, purché egli stesso coltivatore diretto del suo fondo contiguo (la cosiddetta "prelazione agraria del confinante"). In tal caso la prelazione mira all’accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni; cioè di formare imprese diretto-coltivatrici di più ampie dimensioni, più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico.
I presupposti perchè operi la p.a. comune sono:
(i) la qualità di coltivatore diretto del prelazionario;
(ii) l'esistenza di un valido e formale contratto agrario (pertanto non sarebbe sufficiente un contratto di comodato oppure un insediamento de facto sul fondo agricolo), in essere da almeno due anni dal momento della stipulazione del contratto preliminare di vendita del fondo dal proprietario al terzo;
(iii) il fondo deve essere agricolo, cioè destinato all’agricoltura,
[non hanno alcun rilievo la dimensione del terreno o la presenza di boschi, il tipo di coltivazione, l'attualità della coltivazione, l’esistenza di un caseggiato nel fondo non esclude la prelazione, se esso è una casa colonica o un edificio rurale];
(iv) infine la mancata vendita nel biennio precedente di altro fondo agricolo da parte del coltivatore.
Si ritiene che la prelazione si applichi alla vendita pro quota, alla vendita con patto di riscatto, alla vendita della nuda proprietà, alla rendita vitalizia, alla vendita all’asta; mentre la giurisprudenza sembrerebbe escludere la prelazione (la legge menziona espressamente la permuta, la vendita forzata, l’espropriazione forzata, il fallimento, ma deve ritenersi esclusa anche la donazione), per il negotium mixtum cum donatione, la transazione, le operazioni societarie,i negozi gratuiti e le divisioni.
Le condizioni perché operi la p a del confinante possono così riassumersi:
(i) sul piano oggettivo occorre la contiguità dei fondi (quello offerto
in vendita e altro fondo contiguo);
(ii) sul piano soggettivo occorre che sul fondo contiguo sia insediato un
proprietario coltivatore diretto;
(iii) sempre sul piano soggettivo, come elemento di esclusione, occorre
che sul fondo posto in vendita non esista un coltivatore diretto sulla base
di un titolo giuridico valido.
Ognuna di queste condizioni di operatività della prelazione del confinante ha
offerto occasione per dibattiti giurisprudenziali e dottrinali. Come accennato più sopra, elemento di esclusione della prelazione del confinante è la circostanza che sul fondo messo in vendita esista un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido.
E si è chiarito che il diritto di prelazione del confinante non spetta anche se il coltivatore diretto insediato sul fondo posto in vendita abbia rinunciato alla
prelazione a lui spettante; e che sussiste, per converso, il diritto di prelazione del confinante nel caso in cui l'insediamento dell'affittuario (o, comunque, di un coltivatore diretto del fondo) abbia, prima della stipulazione del rogito, perduto di stabilità per effetto di un accordo - efficace - in forza del quale il coltivatore del fondo vendutosi sia impegnato al rilascio del fondo stesso, accordo che deve, ovviamente, intercorrere con il proprietario ed essere accertato in modo preciso e senza equivoci (90).

DENUNTIATIO

L'atto che consente al coltivatore diretto prelazionario di esercitare il suo diritto è la denuntiatio, ossia la dichiarazione del proprietario del fondo di voler vendere il fondo alle condizioni e ai termini indicati nel contratto preliminare, che va pertanto allegato, anche non in originale.
L’art. 8 della legge 14 agosto 1971, n. 817, che ha così disposto: “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione” Non vi è alcun dubbio che l’interpretazione giurisprudenziale ha sostanzialmente superato la rigidità formale della norma, forse allo scopo di salvaguardare in tal modo il diritto del coltivatore di esercitare la prelazione. Così si è chiarito che quello che conta, per la giurisprudenza, non è il contenente (che può essere: lettera raccomandata, lettera semplice, notifica per ufficiale giudiziario, comunicazione orale), bensì il contenuto, il che significa che la comunicazione, che deve comunque provenire dal proprietario del terreno in vendita e non da altri, deve necessariamente indicare almeno il prezzo e il nome del promissario acquirente.

RETRATTO

E’ intuibile affermare che il retratto operi quando l’acquisto del terzo sia
avvenuto:
a) senza alcuna comunicazione al coltivatore da parte del proprietario alienante;
b) con comunicazione incompleta rispetto all’atto posto in essere;
c) prima della scadenza del termine per l’accettazione da parte del coltivatore;
d) senza che al coltivatore siano state offerte le stesse condizioni offerte al terzo;
e) in parti frazionate del fondo, mentre al coltivatore il fondo era stato offerto in modo unitario.
Non sussistono le condizioni per il riscatto agrario, (che, ai sensi dell'art. 8
legge 590/1965, devono essere presenti sia al momento in cui avrebbe potuto esercitarsi la prelazione sia al momento in cui viene proposta la domanda di riscatto) allorché il fondo abbia destinazione diversa da quella agricola in virtù di uno strumento urbanistico pubblicato, anche se non approvato, al momento della domanda di riscatto E non importa che lo strumento di pianificazione provenga dal Comune o da altra autorità.

FORMULARIO

ESEMPIO DI CLAUSOLE DA INSERIRE IN UN ATTO DI VENDITA DI TERRENO AGRICOLO:

La parte alienante dichiara e garantisce che il terreno agricolo oggetto di vendita non è affittato e che non esistono confinanti coltivatori diretti aventi diritto a prelazione, ai sensi dell’articolo 7 legge 14/08/1971 n. 817 e dell’articolo 8 legge 26/05/1965 n. 590.

La parte alienante dichiara che, relativamente al terreno agricolo oggetto di vendita, è stata effettuata (a mezzo lettera a.r. in data ___) l’offerta di prelazione di cui all’articolo 7 legge 14/08/1971 n. 817 e all’articolo 8 legge 26/05/1965 n. 590, al confinante coltivatore diretto, signor _________, il quale non ha esercitato il proprio di prelazione nel termine di trenta giorni previsto dalla legge, e che non esistono altri aventi diritto a prelazione.
LEGGI L'ARTICOLO

Parere richiesto

Si deve vendere un terreno agricolo libero da affittuari, compartecipanti, coloni ecc.Questo terreno (in vendita) confina con un altro in cui vi è un enfiteuta coltivatore diretto e un concedente.Questi soggetti (enfiteuta confinante e/o concedente confinante) hanno diritto di prelazione?. continua a leggere l'articolo...........

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Scissione di società con immobile
risoluzione n.256/E del 2 ottobre 2009
Agenzia delle entrate

La società in nome collettivo ALFA svolge attività di produzione e commercio di mobili e di arredamento in uno stabilimento il cui valore è pari a circa euro 3.500.000,00; la compagine sociale è composta pariteticamente dai soci TIZIO e CAIO, la cui età è avanzata ed i cui figli non intendono proseguirne l’attività......... leggi l'articolo....

ICI AREE FABRICABILI
sentenza n.21764 del 14 ottobre 2009
Cassazione-Sezione Tributaria

Venivano impugnati con ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Cuneo avvisi di accertamento ICI emessi dal Comune di Saluzzo per gli anni dal 1995 al 1998, con la deduzione dell’inconfigurabilità della qualificazione di area edificabile attribuita ai fini ICI ad un terreno e dell’applicazione retroattiva dei criteri di valutazione delle aree fabbricabili adottati dal Comune solo nel 1999.... continua...

Agenzia del Territorio
oneri per aggiornamenti catastali

Il Direttore dell’Agenzia del Territorio, con Determinazione del 29 settembre 2009, ha fissato in tabella allegata gli oneri accessori dovuti in tutte le ipotesi in cui è prevista la redazione d’ufficio degli atti di aggiornamento catastale, in seguito ad inadempienza dei soggetti obbligati.
Nel caso in ci non è possibile l’accesso all’immobile. gli oneri relativi alle attività di rilievo sopralluogo sono dovuti nella misura dell’80%.... continua...

PACTUM FIDUCIAE

Il contratto fiduciario si sostanzia nel trasferimento di un bene operato da un soggetto (fiduciante) a favore di un altro soggetto (fiduciario), imponendogli il vincolo obbligatorio di ritrasferirgli, in futuro, il diritto o di trasferirlo a un terzo o, comunque, di destinarlo a un determinato uso.
Si ha, quindi, una eccedenza del mezzo rispetto al fine....... continua ......

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ARCHIVIO

28 Settembre 2009

Imponibile Ici di immobili storico-artistici
Cassazione – sentenza del 10 giugno 2009

Con atto di compravendita stipulato il 22 dicembre 1995 e registrato in data 8 gennaio 1996 una società di assicurazioni acquista un complesso immobiliare, sito in Firenze Via Tornabuoni, vincolato ai sensi della legge 1089/1939. Tale complesso è comprensivo di unità immobiliare sfornita di rendita catastale per . continua a leggere l'articolo

Regime impositivo degli immobili storico-artistici
sentenza Corte di Cassazione n.14149del 6 giugno 2009
La Cassazione con sentenza n. 14149 depositata in data 6 giugno 2009 accoglie il ricorso di un contribuente al quale era stato negato, con silenzio rifiuto, il rimborso di imposte sui redditi 1997 pagate su canoni di locazione di un immobile storico-artistico sottoposto a vincolo... continua a leggere

Imposizione degli atti di espropriazione per pubblica utilità
Agenzia delle Entrate - risoluzione n.243/E dell’1 settembre 2009

L’Anas spa chiede se sia applicabile l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale agli atti da essa posti in essere di espropriazione per pubblica utilità ed ai trasferimenti coattivi della proprietà di beni immobili ..... continua a leggere l'articolo

ICI su aree portuali oggetto di concessioni demaniali
risoluzione n.3/DF del 10 agosto 2009
Ministero dell’Economia e delle finanze-Dipartimento delle finanze

Nel documento di prassi viene richiamata la risoluzione n.1/DPF del 6 marzo 2003 nella quale veniva considerata la problematica inerente l’interpretazione dell’art.18 della legge 23 dicembre 2000 n.388 che modificava l’art.3-comma2- del Dlgs 30 dicembre 1992 n.504...

A R C H I V I O
10 giugno 2009

TRASFERIMENTO DI TERRENO AGRICOLOCON DECRETO DELL’AUTORITA’ GIUDIZIARIA
L ’Agenzia delle entrate con risoluzione n.116 del 29 aprile 2009 ha risposto. continua a leggere l'articolo...........

Rivalutazione immobili d’impresa
La Circolare n. 6 di maggio 2009 dell’Agenzia delle entrate chiarisce che l’art.15-comma16- del decreto legge 29 novembre 2008 n.185 (convertito in legge n.2/2009) riconosce la possibilità di effettuare la rivalutazione esclusivamente su . continua a leggere l'articolo..

21 aprile 2009

Le prelazioni legali - La prelazione agraria
L'istituto è stato disciplinato dapprima dalla legge 26 maggio 1965, n. 590 , .continua a leggere l'articolo

10 aprile 2009

Ravvedimento operoso per omesso o tardivo versamento dell’imposta sostitutiva per estromissione di beni immobili -risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 82/E del 30 marzo 2009

Viene chiesto all’Agenzia delle entrate da parte di un imprenditore individuale se sia possibile applicare ..... continua a leggere l'articolo

Aggregazione aziendale tra società immobiliari e “ Bonus Aggregazioni”
Risoluzione Agenzia delle entrate n. 57 del 6 marzo 2009
La società Alfa s.r.l. opera nel settore immobiliare ....

Termine quinquennale di inalienabilità
Risoluzione dell’Agenzia delle entrate n.67/E del 17 marzo 2009

L’interpellante, assegnatario di immobile con verbale di consegna del 1997 da parte di una cooperativa edilizia ..... continua

Risoluzione Agenzia Entrate n. 65 del 16.03.2009

Oggetto: Interpello articolo 11, legge 27 luglio 2000, n. 212 - Trattamento ai fini IVA e imposte dirette delle spese di costruzione di una piscina sostenute da un'azienda agrituristica.

Un’impresa agrituristica intende costruire una piscina ... continua a leggere l'articolo

Trattamento iva degli interventi di recupero edilizio
Circolare dell’Agenzia delle entrate n.8/E del 13 marzo 2009

L’Agenzia delle entrate premette che la cessione di fabbricati a destinazione abitativa sono esenti da iva per disposizione dell’art.10-comma1-n. 8-bis del D.P.R.n. 633/1972, . .......... .continua a leggere l'articolo

Trasferimento di aree comprese nel piano insediamenti produttivi
Accessione ed agevolazioni
Risoluzione n.72/E del 23 mazrzo 2009

Un’amministrazione comunale deve perfezionare , mediante atto pubblico stipulato dal segretario comunale, il trasferimento delle aree comprese nel “Piano insediamenti produttivi (legge 22/10/1971 n.865) . .. ..continua a leggere l'articolo

A R C H I V I O
16 marzo 2009
Agevolazioni fiscali sulla prima casa - Corte di Cassazione - Ordinanza n. 2109/2009 - Corte di Cassazione - Ordinanza del 28 gennaio 2009, n. 2109 Ritenuto che, ai sensi dell'art. 380 bis cod. proc. Civ., è stata depositata in cancelleria la seguente relazione:"1. La Commissione tributaria regionale della Sicilia, con la sentenza n. 111/14/06, depositata il 26 gennaio 2007, in accoglimento dell'appello proposto da (…) contro la sentenza ...... continua a leggere l'articolo

Detrazione d'imposta
per compenso di intermediazione immobiliare
(risoluzione n.26/E del 30 /1/2009 dell'Agenzia delle entrate)

Un Caf ha negato ad un contribuente, in sede di redazione del Mod.730 per il 2007, l'applicazione della detrazione d'imposta relativa al compenso di intermediazione corrisposto ad un'agenzia immobiliare all'atto della stipula di .......... continua a leggere l'articolo

DETRAZIONE PER ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE -(installazione montascale)
Agenzia delle entrate - risoluzione n. 336/E dell'1 agosto 2008
E' stato chiesto alla Direzione Centrale dell'Agenzia delle Entrate di poter fruire della detrazione del 36% delle spese sostenute (entro il tetto massimo di 48.000 euro) per l'installazione ..... leggi l'articolo ........

Patto di riservato dominio e decorrenza del quinquennio
di cui all'art.67-comma 1-lettera b TUIR
(risoluzione n. 28/E del 30/1/2009)

Nell'interpello proposto è stato esposto che in data 1992 fu acquistato un terreno agricolo da un Ente con patto di riservato dominio, che è stato cancellato nel 2008 solo in seguito al pagamento dell'ultima rata del prezzo di acquisto.
L'interpellante chiede di sapere se, in caso di cessione del terreno, la decorrenza dei cinque anni, .. continua a leggere l'articolo

CORTE DI CASSAZIONE
ORDINANZA 28 GENNAIO 2009, N. 2109

Imposta di registro e agevolazioni sulla prima casa in comunione, con residenza diversa di uno dei coniugi.
La Corte di Cassazione, nell'ordinanza sopra rubricata, afferma che il requisito della residenza, ai fini della fruizione dei benefici fiscali per l'acquisto della prima casa, va riferito alla famiglia. Per cui, non è rilevante la diversa residenza del coniuge ..... continua a leggere l'articolo

La Prelazione (Avv.to Marta D'Angelo)
La prelazione consiste nel diritto di un soggetto ad essere preferito, a parità di condizioni, ad altri nella conclusione di un futuro contratto, qualora il concedente decida di addivenire alla stipula.
Sebbene il legislatore non abbia disciplinato la prelazione in maniera organica, ma ha previsto .... leggi l'articolo ....

Applicazione di imposta di registro, ipotecaria e catastale
ad atto di compravendita di terreno agricolo
utilizzato per scopi produttivi
(risoluzione n.6/E del 7 gennaio 2009)

L'Alfa srl, trasformata in spa nel 2005, ha stipulato nel 2003, in qualità di conduttrice, un contratto di locazione immobiliare con Beta srl, per la durata di cinque anni, avente per oggetto una porzione di terreno agricolo da destinare ad attività commerciale di vendita di carburanti per autotrazione.
Nello stesso anno 2003 tra le due società . ... continua a leggere l'articolo

15 ottobre 2008

AGEVOLAZIONI "PRIMA CASA E ASTE IMMOBILIARI - Risoluzione Agenzia delle Entrate

n.370 del 3 ottobre 2008
In sede di interpello è stato esposto all'Agenzia delle entrate un quesito riguardante l'acquisto di "prima casa" nell'ambito di un'asta immobiliare, senza la contestuale dichiarazione necessaria per fruire del regime agevolativo previsto per la " prima casa". ....... leggi l'articolo....

10 LUGLIO 2008
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Sentenze dichiarative dell’usucapione di fondi rustici - Applicabilità delle agevolazioni.
Agenzia delle Entrate risoluzione 16 giugno 2008 n. 244 .
L’Agenzia delle Entrate-Direzione Centrale Normativa e Contenzioso-con risoluzione n.244 del 16 giugno 2008 si è pronunciata sull’applicabilità delle agevolazioni di cui all’art.9-e)...... leggi l'articolo....

Plusvalenza da cessione di immobile allo stato rustico
(risoluzione n.23/E del 28/1/2009 dell'Agenzia delle entrate)

Nella risoluzione n.23/E del 28 gennaio 2009viene trattata l'interpretazione dell'art.67 -comma 1-lettera b del TUIR.
L'interpellante prospetta che nel febbraio 1989 viene acquistato un terreno per costruire un immobile ad uso abitazione con relative pertinenze e rustico annesso..... continua a leggere l'articolo

GIURISPRUDENZA TRIBUTARIA -Declassamento catastale dell'immobile -Cassazione - sezione tributaria -sentenza n. 22557 dell'8 settembre 2008
La Cassazione-sezione tributaria-, con la sentenza n. 22557 dell'8 settembre 2008, respinge il ricorso dell'Agenzia del Territorio, che era stato proposto contro la decisione della Commissione Tributaria Regionale di Sassari con cui era stato accolto il ricorso presentato da alcuni contribuenti contro il silenzio -rifiuto dell'Agenzia stessa di procedere . .... leggi l'articolo .....

Immobiliari di gestione - Deducibilità degli interessi passivi. - Agenzia delle Entrate: circolare n.47/E del 18 giugno 2008
L’Agenzia delle Entrate, in occasione delle risposte fornite alla stampa specializzata, ha precisato che gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per la costruzione o per l’acquisto, in regime di impresa, di immobili che non costituiscono beni strumentali o beni-merce, ma i cosiddetti “immobili-patrimonio” (art.90-comma 1°-Tuir) sono deducibili nei limiti ed alle condizioni dell’art.96 del Tuir......... leggi l'articolo .....

Ici sulla concessione delle aree demaniali
Corte di Cassazione - Sezioni Unite Civili -
Sentenza del 16 febbraio 2009, n. 3692

Il Comune di S. Benedetto del Tronto propone ricorso per cassazione, in base ad un solo motivo, illustrato da successiva memoria, contro quattro distinte sentenze della Commissione tributaria regionale delle Marche che, rigettando gli appelli del Comune contro ... continua a leggere l'articolo

GIURISPRUDENZA TRIBUTARIA - Cassazione civile - sezione tributaria - sentenza n. 15321 del 10 giugno 2008 - RURALITA' e IC I
Un fabbricato rurale iscritto in catasto con attribuzione di rendita autonoma, non è escluso dall'assoggettamento all'Ici.
Con questa massima si è pronunciata la Corte di Cassazione nella sentenza n. 15321 del ..... leggi l'articolo ....

CLAUSOLE CONTRATTUALI - ‘OPZIONE
L'opzione è uno strumento giuridico, che grazie alla sua elasticità strutturale, ha una notevole utilizzazione nella prassi contrattualistica, così come nel settore societario e finanziario.
L'articolo 1331 del codice civile descrive il meccanismo dell'opzione, la cui qualificazione giuridica ha dato luogo ad ampio dibattito in dottrina. ......... leggi l'articolo .........

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